千亿国际娱乐qy866

千亿国际娱乐qy866
  • 资料
  • 千亿国际娱乐qy866
  • 报告
  • 课程
  • 百科
海尔

长租公寓运营能力弱?关键在于管好6项指标打造2大系统

  2018-05-16 10:56:37   来源:存量地产观察  作者:刘策 手机阅读
  提升运营能力其实也不难。
  笼统来说,长租公寓核心就三件事:拿房、找钱和运营。目前政策在房源供给和金融支持这块已经有很大突破,对于行业来说是个普遍利好,但是最终能花落谁家?谁能享受到最大的机会,就看谁的运营能力最强,可以撬动房源和资金。   在这个过程中,运营就是关键纽带,实现钱和地的联姻,让这两大要素能够得到更好的市场回报,那么运营如何提升呢?通过跟乐乎和窝趣这两家行业领先企业创始人的交流,笔者认为关键是关注6项指标,打造好2大系统!   一、管好六大指标   要提高运营收益,在最短的时间内回本,关键就是在租金端、成本端和运营端要做好,这需要一个全链条的能力,具体而言,有几个指标是需要高度关注的:   1、单间面积   对于不同定位的产品,要保证高坪效,首先就是面积控制,有一个合理的投资造价水平。这就需要根据对项目的判断来做它的产品设计和规划,比如对于中低价位租赁产品,如果面积过大,成本就很难回来,所以像窝趣单套面积都是控制在18到25平米,而且接下来还会继续压缩面积。   但是小面积不意味着是被阉割功能的,功能配置还是要全,比如说洗衣机、厨房,甚至有条件的还有阳台。这里面最关键的是要思考场景,比如公共客厅,一个大的公共客厅能够满足租户面子需求,可以呼朋唤友,叫他的朋友来玩。而这会带来很高的老带新比例,像窝趣老带新占比已经超过了20%。   2、筹建周期   筹建周期最重要的就是施工速度,施工速度对标的就是前端拿房风控、产品标准化、施工标准化以及系统化,这是非常重要的,以房地产开发的速度去做长租公寓,就必败无疑,必须要以比酒店还要快的速度才行。   假如一栋楼200间房,90天交付和120天交付,结果是截然不同的。前者可以提前一个月有现金流周转进来,而提前一个月有营收,最终可能是节省了三个月的回报周期。因为租房子还有租金成本,所以能提前一个月,意味着未来的回收期可以节省三个月。   3、供应链成本   供应链成本对于长租公寓来说那是需要在指缝里省钱,比如床垫、空调、电视机是不是能比市场上再便宜10%?而像白电的利润本身很薄,必须要大量集采,才能获得价格让利。目前在公寓领域能有这样的采购能力的不多,因为需要很大的规模,而现在行业公寓规模普遍偏小,这块有优势的是有酒店背景的,像窝趣可以共享铂涛的采购体系,铂涛每年通用的家具、家电的采购量特别大,这样就可以降低成本。   4、爬坡期   对于公寓运营商来说,要尽量缩短爬坡期,像窝趣有一个5895的指标,具体来说就是在开业前要求50%租完,开业第一个月要做到80%的出租率,开业第二个月出租率达到95%。   5、满租率   要把出租率做上去,除了传统手段,还要有自己的撒手锏,像窝趣做了一个排队系统,这个排队系统起到的作用就是能够让满房的项目有客户等着,一有人退房,这个等着的客户就可以排队进来。窝趣的思考逻辑是租赁消费者是重度决策,他要换一个房子需要很久,需要把前面的合同结束了才能退,还要考虑新租房子的价格、质量等等,而排队则对租户对运营商而言是双赢,像窝趣目前的操作要求等的比例是15%到20%,100间房至少有15到20个人等待,这样满租率就有保证。   另外很多公寓说入住率非常高,但是换个口径来算,比如间夜率能过90%是极其难的,而长短租结合则是提高间夜率的很好尝试,像目前城家公寓在这块做了很多探索。   6、续租率   在租赁的过程中除了尽快的满租,还要对客户群进行维护,让它产生更高的续租率。这样可以降低获客和营销成本,因为目前租户租赁周期普遍在8个月,如果按照市场营销成本,相当于营收的10%就被砍掉了,再加上空置,就极有可能亏本,所以续租率越高越有利。像窝趣刘辉介绍他们现在到期的续租率是70%,这个续租率还是蛮高的。   二、打造两大系统     哪两大系统?核心就是运营标准化体系和人才梯队体系。   1、标准化运营体系   比如乐乎自己开发了PMS管理系统,由于乐乎是一个轻服务机构,所以涉及到前端的业主托管方和后端的租客方。为此,系统就需要能够把客户端、管家端、业主端的需求都能满足,比如甲方可以通过手机APP随时可以看到单店的出租情况、运营情况和财务情况,作为托管机构,财务透明是非常重要的。   2、人才培养体系   长租公寓现在运营是非常缺乏人才的,尤其公寓品牌越来越多,人才争夺更加激烈,但是人才的存量流动无法解决公寓增量供给的人才短缺问题,只是加剧了行业人才竞争,提升了人才成本,对于每个公寓企业来说,都需要形成自己的人才培养系统。   像乐乎为了解决这个问题,从2016年4月份就开始建立标准化的人才培养体系。首先,有基础的28天成长计划,解决新员工进来如何成为一个合格的管家,如何通过最短的时间成为一个标准服务的人才。成为管家之后,如何快速地成为一个合格的主管,如何快速地成为一个店长,基于这种情况下,乐乎又开发了启航学院、远航学院、行家学院。然后乐乎在今年的3月份成立了乐乎大学,引入了专业的咨询机构,给乐乎去做整个乐乎大学的培训、研发和指导。   在这个基础上,乐乎推出了对外的有朋咨询服务,输出乐乎整个的体系。通过输出和不断的反馈,乐乎就像学会了吸星大法,不断迭代优化运营体系。比如乐乎运营现在有一个客户案例集,目前有2000多个案例,涵盖安全、服务、维修、投诉各个方面,这2000多个案例也促使乐乎加快改善速度,不断提升轻资产输出能力。   公寓行业归根到底是一门生意,是生意就应该要赚钱,而现在公寓行业赚钱的运气成分越来越少,价格低估物业,乃至集体土地租赁物业价格都上来了,所以寄希望拿房成本低,对于绝对大多数运营商来说都是可遇不可求的事情,这就要求要从全链条去挤利润。   本文系迈点专栏作者授权转载文章,转载请注明来源,如有争议,请及时反馈至邮箱:news@meadin.com。
分享:
0
刘策专栏

刘策专栏

刘策,《存量地产观察》公众号总编,佳兆业集团战略千亿国际客户端下载院/经济学院院长,北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授,清华大学深圳千亿国际客户端下载生院金融硕士班讲师,广东省公寓协会专家委员会主任委员,广东省房地产协会专家委员会委员,河南省公寓协会特聘专家顾问。聚焦房地产存量运营及创新业务千亿国际客户端下载,曾主持或承接多项住建部及省市政策千亿国际客户端下载课题,先后对话数百位地产生态链总裁,发表专业类文章近 100 篇,曾合著国内首部存量地产主题著作《掘金存量地产:房地产存量经营新生态》、房地产畅销书两部:《成本制胜:微利时代再造房企核心竞争力(第二版)》和《房地产项目运营最佳实践(第二版)》,均由中信出版社出版。

他的热门文章

千亿国际娱乐qy866qy876千亿国际娱乐手机版qy8千亿国际官网龙8娱乐官网
钱柜娱乐钱柜娱乐777龙8娱乐老虎机龙8娱乐老虎机
钱柜娱乐qy876千亿国际娱乐手机版qy8千亿国际官网亚虎娱乐
千亿国际娱乐qy866千亿国际客户端下载千亿国际娱乐老虎机龙8娱乐官网
钱柜娱乐钱柜娱乐777龙8娱乐老虎机龙8娱乐老虎机